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列印時間:108.11.15 19:01

法規內容

法規名稱: 彰化縣實施地價調查估計作業規定
公發布日: 民國 88 年 11 月 19 日
修正日期: 民國 104 年 06 月 02 日
發文字號: 府地價字第1040179710號
法規體系: 地政類
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一、本規定依據地價調查估計規則(以下簡稱本規則)第二十四條第一項
    第一款規定訂定。
二、本府及各地政事務所依據平均地權條例辦理地價(公告土地現值、公
    告地價)調查估計作業應依本規定辦理。
三、地價調查估計作業程序如下:
(一)蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
(二)調查買賣或收益地價實例。
(三)調查影響區段地價因素之資料。
(四)製作買賣或收益實例地價分布圖。
(五)劃分或修正地價區段。
(六)填具地價區段勘查表。
(七)繪製地價區段圖。
(八)估計區段地價並填具區段地價估價報告表。
(九)召開公告土地現值(公告地價)調整作業說明會。
(十)擬定公告土地現值(公告地價)向地價評議委員會簡報。
(十一)編造土地現值(地價)評議表。
(十二)評議及做成紀錄。
(十三)計算宗地單位地價。
(十四)編造土地現值表(公告地價表)。
(十五)公告土地現值表(公告地價表)。
四、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料:
(一)所稱基本圖籍及資料,包括下列事項:
      1.不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖
        、街道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖、正射影像圖、河川管
        制範圍圖等限制發展區圖。
      2.地籍圖。
      3.上期地價分布圖及地價區段略圖。
      4.其他有關圖籍及資料。
(二)得視作業需要以電腦產製前項圖籍。
五、調查買賣或收益實例:
(一)地價調查應以買賣實例為主,無買賣實例者,得調查收益實例。
(二)地政事務所應調查最近一年土地買賣、交換、標售、拍賣、讓售、
      典押、租賃、公證等資料,其資料來源如下:
      1.得採用不動產買賣成交案件申報登錄之實際資訊,或採用當事人
        、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、
        公有土地管理機關、司法機關或有關機關(構)提供之資訊。
      2.向當地法院或公證機構調查房地買賣、租賃之公證登記價格,與
        不動產之拍賣價格資料。
      3.向金融機構調查有關不動產抵押之估價資料。
      4.向當事人、四鄰、不動產經紀人員調查房地租賃實際租額、押租
        或保證金等資料。
(三)調查所得之買賣實例應先查明是否屬下列情形之一,應先作適當之
      修正,記載於買賣或收益實例調查估價表。但該影響交易價格之情
      況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用:
      1.急買急賣或急出租急承租。
      2.期待因素影響之交易。
      3.受債權債務關係影響之交易。
      4.親友關係人間之交易。
      5.畸零地或有合併使用之交易。
      6.地上物處理有糾紛之交易。
      7.拍賣。
      8.公有土地標售、讓售。
      9.受迷信影響之交易。
     10.包含公共設施用地之交易。
     11.人為哄抬之交易。
     12.與法定用途不符之交易。
     13.其他特殊交易。
(四)買賣或收益實例除依前款辦理修正外,並應就下列事項詳予查證確
      認後,就實例價格進行調整,並記載於買賣或收益實例調查估價表
      :
      1.交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。
      2.有無特殊付款方式。
      3.實例狀況。
(五)本府地政處及各地政事務所地價課長或主辦人員,應經常注意各類
      媒體刊載之房地出售、出租、頂讓及預售房屋之廣告,並視需要派
      員調查其實際價格,與鄰近土地之一般地價動態。
(六)買賣(收益)實例調查估價表之編造、審核、整理:
      1.編造:
     (1)調查所得之地價資料,應隨時填載於買賣(收益)實例調查估
          價表。
     (2)買賣(收益)實例調查估價表格式及填寫說明依本規則辦理。
      2.審核:
     (1)買賣(收益)實例調查估價表,各地政事務所應每個月彙整一
          次,送由課長、主任審核,並加蓋職章註明審核日期。
     (2)審核人員在審核時,除應注意買賣(收益)實例調查估價表內
          應行填載之各欄有無遺漏外,並應就其資料之正確性詳予審核
          ;如對其資料有疑問時,應即另行派員複查,經複查後認為原
          調查正確,則複查人員應於「承辦員」欄位加蓋職章並註明複
          查日期,反之應重製調查估價表連同原調查估價表一併送核。
      3.整理:
        審核確定之買賣(收益)實例調查估價表,應以鄉(鎮、市)為
        單位裝訂成冊,以供估計區段地價之用。
六、調查影響區段地價之資料:
(一)應調查之資料指土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、
      公共建設、特殊設施、環境汙染、工商活動、房屋建築現況、土地
      利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素等項。
(二)應調查影響區段地價之資料,由地價調查人員實地勘查或調查,其
      中有關土地使用管制、土地改良等資料得向主管單位查詢。
(三)調查所得之影響區段地價因素資料,應填載於地價區段勘查表。
七、製作買賣或收益實例地價分布圖:
(一)以鄉(鎮、市)為單位,以電腦產製地價分布圖。
(二)由各地政事務所視分布圖及地價區段範圍大小,於分布圖上相關或
      適當位置產製具編號、單價之戳記。
八、劃分地價區段並填具地價區段勘查表:
(一)區段劃分之方法:
      1.劃分地價區段時,應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表
        實地勘查,以鄉(鎮、市)為單位,斟酌地價之差異、當地土地
        使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設
        施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展
        趨勢及其他影響地價因素,於地籍圖上將地價相近、地段相連、
        情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
      2.非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有明顯差
        異時,應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。
      3.非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地,或依規
        定應整體開發而未開發之零星已建築用地,在同一區段範圍內,
        得將地價相近且使用情況相同而地段不相連之零星建築用地,視
        為一個地價區段另編區段號。
      4.繁榮街道路線價區段:指具有顯著商業活動之繁榮地區,依當地
        發展及地價高低情形劃設之地價區段。其劃分原則如下:
     (1)地價區段界線以距離臨街線十八公尺之裡地線為準。
     (2)繁榮街道路線價區段,原則上以道路交叉中心線為起訖,但繁
          榮程度有顯著不同時,可劃分為兩個以上之區段。
     (3)繁榮街道路線價區段之劃設及廢止,由各地政事務所依分層負
          責表規定,視該區段繁榮程度之實際情況擬定,經本府地政處
          複勘後決定。
     (4)繁榮街道路線價區段,如其中一部分繁榮程度有明顯變動者,
          應衡酌實際情況,調整原劃分之區段。
      5.一般路線價區段:指繁榮街道以外已開闢之道路,鄰接該道路之
        土地,其地價顯著較高者,於適當範圍劃設之地價區段;其適當
        範圍應參考各該地區土地使用分區類別及一般之宗地深度予以斟
        酌劃設,或以臨接道路第一筆土地為準,但該筆土地深度過深或
        過淺時,可將該筆土地劃屬兩個區段,或增加後面一筆。
      6.一般區段:除繁榮街道路線價區段及一般路線價區段以外之一般
        地區,依劃分地價區段原則所劃設之地價區段。
      7.公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保
        留地均屬相同區段地價之地價區段時,得併入毗鄰之非公共設施
        保留地劃為同一地價區段。
      8.帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時,應視二側非保留地地價
        區段之不同,分段劃分地價區段。
      9.平均計算,指按毗鄰各非保留地之區段線比例加權平均計算,其
        計算方式依內政部訂頒之公共設施保留地地價加權平均計算方式
        須知規定辦理。
     10.地價區段之界線,應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用
        分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。
        繁榮街道路線價區段,應以裡地線為區段界線。路線價區段之界
        線,應以距離臨街線適當深度範圍為準。
(二)區段劃分應注意事項:
      1.都市土地之使用分區及非都市土地使用編定類別,為影響地價之
        主要因素,在劃分區段前,應先確定是項資料有無變動,以合理
        劃分區段界線。
      2.區段劃分時,承辦員務必親自至實地勘查其實際情況。
      3.劃分區段應以土地利用價值及明顯地形、地物為主,土地界址為
        輔;面積較大之土地,若內部不同區位間利用價值有顯著差異者
        ,宜劃為不同地價區段,不宜完全遷就土地界址。
      4.同一地價區段內如有特殊之土地,應以紅筆加以圈劃,作為檢討
        時應否併為同一區段加以圈劃,如情況無特別差異,儘量避免單
        獨將一、二筆土地另行劃分區段。但其與毗鄰土地顯不相當,且
        地價有顯著差異時,應另行劃分區段。
      5.河川行水區、流失地等其使用價值及地價顯然與鄰近一般土地差
        距甚大者,宜勘查後另劃地價區段。
      6.繁榮街道路線價區段之裡地應單獨劃分地價區段。
      7.都市計畫公共設施保留地,應依照平均地權條例施行細則第六十
        三條及本規則第十八條規定劃分地價區段。
(三)填具地價區段勘查表:
      1.實地勘查地價區段後,應填具地價區段勘查表,其用表格式及填
        寫說明依本規則之規定辦理。
      2.課長以上人員於審核地價區段時,對於地價區段範圍調整之地區
        ,應前往實地複查。
      3.課長每年應抽查所轄地價區段並記錄備查,其抽查比例應不得低
        於十分之一。
九、繪製地價區段圖:
    地價區段圖之製作依下列規定辦理:
(一)地價區段圖以電腦產製列印。
(二)地價區段圖上應以紅線標示地價區段界線,並註明區段號、區段地
      價。每年依實際地價區段異動情形繪製後存檔並備援,再視需要由
      電腦產製。
(三)地價區段略圖之比例尺由各地政事務所自行斟酌繪製,每鄉(鎮、
      市)繪製一圖為原則,都市計畫區與非都市土地應分別繪製。
(四)區段號:以鄉(鎮、市)為單位,區段號碼應置於各區段之適當位
      置;繁榮街道路線價區段以紅色雙圈「◎」表示,其他區段以紅色
      單圈「○」表示。
(五)區段地價:區段略圖每一區段之上期地價,以藍色表示,當期所擬
      訂之地價,以紅色表示,其數字以阿拉伯數字表示。
(六)地價區段圖或略圖之校對、摺法及用印:區段圖或略圖繪製完竣,
      經校對無誤,以 A4 為原則摺妥後,正面加貼圖籤(附件一,約
      A5  大小)地價區段圖分別由主辦人員及各級主管加蓋職名章,並
      加蓋本府印信。
圖表附件:
十、估計區段地價並填具區段地價估價報告表:
(一)有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段,以調整至估價基準日
      之實例土地正常單價,求其中位數為各該區段之區段地價。所稱之
      中位數,指土地正常單價調整至估價基準日之單價,由高而低依序
      排列,其項數為奇數時,取其中項價格為中位數,其項數為偶數時
      ,取中間二項價格之平均數為中位數;實例為一個時,以該實例之
      土地正常單價為中位數。
(二)估計無買賣實例及收益實例區段之區段地價:
      1.各地政事務所應依據內政部訂定之「影響地價區域因素評價基準
        」製作轄區內各鄉(鎮、市)之影響地價區域因素評價基準明細
        表。
      2.無買賣實例及收益實例之區段,應於鄰近或適當地區選取兩個以
        上使用分區或編定用地相同,且已依前目估計出區段地價之區段
        ,作為基準地價區段,按所屬各行政區影響地價區域因素評價基
        準明細表進行區域因素修正,調整得出目標地價區段之區段地價
        ,並按區段填具區段地價估價報告表。
(三)估計都市計畫公共設施保留地區段地價,應切實依據平均地權條例
      施行細則第六十三條規定辦理。
(四)區段地價應以每平方公尺為計價單位,其地價尾數依本規則第二十
      二條規定辦理。
(五)估計各區段之區段地價,應注意毗鄰地區間地價之均衡,其作業及
      協調方式如下:
      1.同一政事務所轄區或各地段間之均衡,由該所承辦員及課長或主
        任協調處理。
      2.不同地政事務所轄區及毗鄰縣市間之均衡,由本府地政處負責協
        調處理。
十一、召開公告土地現值(公告地價)調整作業公開說明會:
  (一)各地政事務所應就轄區舉辦說明會。
  (二)說明會召開時間、地點,由地政事務所公告並函知有關機關、團
        體及上網宣導。
  (三)地政事務所應於說明會上說明轄內各鄉(鎮、市)地價調查、區
        段劃分、地價估計情形及最近一期地價動態情況,供民眾了解,
        並受理民眾意見。
  (四)民眾或有關機關團體所提供之意見,應作成書面紀錄,供地價評
        議委員會評議時之參考。
十二、向地價評議會簡報:
      本府地政處應擬定公告土地現值(公告地價)向地價及標準地價評
      議委員會簡報,簡報事項如下:
  (一)地價調查、區段劃分、地價估計等作業情形及其他相關統計圖、
        表。
  (二)最近一期地價動態情形及影響地價主要因素分析。
  (三)公共建設及其鄰近土地地價調查情形。
  (四)說明會民眾反應意見及研處情形。
  (五)相鄰縣、市及各鄉、鎮、市間地價平衡情形。
十三、編造土地現值(地價)評議表:
      劃分地價區段及估計區段地價完竣後,地政事務所應按估價結果編
      造土地現值(地價)評議表,並詳加校對,裝訂成冊,經逐級審核
      蓋章後,送交本府地政處核章。(附件二,A3  大小)
十四、評議及紀錄:
  (一)地政事務所辦理估計區段地價完竣後,應依平均地權條例第十五
        條或第四十六條規定送本府提交本縣地價及標準地價評議委員會
        評議。
  (二)地價評議委員會評議時,本府地政處應準備之資料如下:
        1.會議提案資料。
        2.土地現值(地價)評議表。
        3.地價區段略圖。
  (三)地價評議結束後應作成紀錄,並於土地現值(地價)評議表及地
        價區段略圖封面加蓋印信,敘明「地價及標準地價評議委員會第
        0 次會議評定」字樣。
  (四)評議結果經簽奉縣長核可後,本府地政處應將核定之地價區段略
        圖及土地現值(地價)評議表送地政事務所,一份存檔。
十五、計算宗地單位地價:
  (一)評議結果應由地政事務所依土地登記複丈地價地用電腦作業系統
        規範之規定,將區段地價輸入電腦,並列印區段地價資料,據以
        計算宗地單位地價,必要時得列印宗地地價計算清冊。
  (二)宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣元表示,計算至個位數,未
        達個位數四捨五入,其計算方法如下:
        1.繁榮街道路線價區段之土地,應依本府訂頒「彰化縣繁榮街道
          路線價區段宗地地價計算原則」之規定計算。
        2.其他地價區段之土地,以區段地價作為宗地單位地價。
        3.跨越兩個以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘以各
          該區段地價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位地價。
十六、編造土地現值表(公告地價表):
      地政事務所計算宗地單位地價後,應依內政部訂頒之格式列印土地
      現值表(公告地價表),經承辦員詳細校對無誤後,按各鄉(鎮、
      市)分別裝訂成冊或製成媒體檔,送由本府加蓋機關印信,作為公
      告閱覽用。(附件三,B4  大小)
十七、公告土地現值表(公告地價表):
      本府地政處應依平均地權條例第十四條及第四十六條規定,公告土
      地現值表(公告地價表)週知。
十八、依本作業規定編造之各種圖、表,應由地政事務所妥慎保管,如由
      承辦人員保管者,於離職時應列入移交。
資料來源:彰化縣政府主管法規共用系統