彰化縣政府主管法規共用系統

一、本規定依據地價調查估計規則（以下簡稱本規則）第二十四條第一項
    第一款規定訂定。

二、本府及各地政事務所依據平均地權條例辦理地價（公告土地現值、公
    告地價）調查估計作業應依本規定辦理。

三、地價調查估計作業程序如下：
（一）蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
（二）調查買賣或收益地價實例。
（三）調查影響區段地價因素之資料。
（四）製作買賣或收益實例地價分布圖。
（五）劃分或修正地價區段。
（六）填具地價區段勘查表。
（七）繪製地價區段圖。
（八）估計區段地價並填具區段地價估價報告表。
（九）召開公告土地現值（公告地價）調整作業說明會。
（十）擬定公告土地現值（公告地價）向地價評議委員會簡報。
（十一）編造土地現值（地價）評議表。
（十二）評議及做成紀錄。
（十三）計算宗地單位地價。
（十四）編造土地現值表（公告地價表）。
（十五）公告土地現值表（公告地價表）。

四、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料：
（一）所稱基本圖籍及資料，包括下列事項：
      1.不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖
        、街道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖、正射影像圖、河川管
        制範圍圖等限制發展區圖。
      2.地籍圖。
      3.上期地價分布圖及地價區段略圖。
      4.其他有關圖籍及資料。
（二）得視作業需要以電腦產製前項圖籍。

五、調查買賣或收益實例：
（一）地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。
（二）地政事務所應調查最近一年土地買賣、交換、標售、拍賣、讓售、
      典押、租賃、公證等資料，其資料來源如下：
      1.得採用不動產買賣成交案件申報登錄之實際資訊，或採用當事人
        、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、
        公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）提供之資訊。
      2.向當地法院或公證機構調查房地買賣、租賃之公證登記價格，與
        不動產之拍賣價格資料。
      3.向金融機構調查有關不動產抵押之估價資料。
      4.向當事人、四鄰、不動產經紀人員調查房地租賃實際租額、押租
        或保證金等資料。
（三）調查所得之買賣實例應先查明是否屬下列情形之一，應先作適當之
      修正，記載於買賣或收益實例調查估價表。但該影響交易價格之情
      況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：
      1.急買急賣或急出租急承租。
      2.期待因素影響之交易。
      3.受債權債務關係影響之交易。
      4.親友關係人間之交易。
      5.畸零地或有合併使用之交易。
      6.地上物處理有糾紛之交易。
      7.拍賣。
      8.公有土地標售、讓售。
      9.受迷信影響之交易。
     10.包含公共設施用地之交易。
     11.人為哄抬之交易。
     12.與法定用途不符之交易。
     13.其他特殊交易。
（四）買賣或收益實例除依前款辦理修正外，並應就下列事項詳予查證確
      認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣或收益實例調查估價表
      ：
      1.交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。
      2.有無特殊付款方式。
      3.實例狀況。
（五）本府地政處及各地政事務所地價課長或主辦人員，應經常注意各類
      媒體刊載之房地出售、出租、頂讓及預售房屋之廣告，並視需要派
      員調查其實際價格，與鄰近土地之一般地價動態。
（六）買賣（收益）實例調查估價表之編造、審核、整理：
      1.編造：
     （1）調查所得之地價資料，應隨時填載於買賣（收益）實例調查估
          價表。
     （2）買賣（收益）實例調查估價表格式及填寫說明依本規則辦理。
      2.審核：
     （1）買賣（收益）實例調查估價表，各地政事務所應每個月彙整一
          次，送由課長、主任審核，並加蓋職章註明審核日期。
     （2）審核人員在審核時，除應注意買賣（收益）實例調查估價表內
          應行填載之各欄有無遺漏外，並應就其資料之正確性詳予審核
          ；如對其資料有疑問時，應即另行派員複查，經複查後認為原
          調查正確，則複查人員應於「承辦員」欄位加蓋職章並註明複
          查日期，反之應重製調查估價表連同原調查估價表一併送核。
      3.整理：
        審核確定之買賣（收益）實例調查估價表，應以鄉（鎮、市）為
        單位裝訂成冊，以供估計區段地價之用。

六、調查影響區段地價之資料：
（一）應調查之資料指土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、
      公共建設、特殊設施、環境汙染、工商活動、房屋建築現況、土地
      利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素等項。
（二）應調查影響區段地價之資料，由地價調查人員實地勘查或調查，其
      中有關土地使用管制、土地改良等資料得向主管單位查詢。
（三）調查所得之影響區段地價因素資料，應填載於地價區段勘查表。

七、製作買賣或收益實例地價分布圖：
（一）以鄉（鎮、市）為單位，以電腦產製地價分布圖。
（二）由各地政事務所視分布圖及地價區段範圍大小，於分布圖上相關或
      適當位置產製具編號、單價之戳記。

八、劃分地價區段並填具地價區段勘查表：
（一）區段劃分之方法：
      1.劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表
        實地勘查，以鄉（鎮、市）為單位，斟酌地價之差異、當地土地
        使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設
        施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展
        趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、
        情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
      2.非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有明顯差
        異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。
      3.非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規
        定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，
        得將地價相近且使用情況相同而地段不相連之零星建築用地，視
        為一個地價區段另編區段號。
      4.繁榮街道路線價區段：指具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地
        發展及地價高低情形劃設之地價區段。其劃分原則如下：
     （1）地價區段界線以距離臨街線十八公尺之裡地線為準。
     （2）繁榮街道路線價區段，原則上以道路交叉中心線為起訖，但繁
          榮程度有顯著不同時，可劃分為兩個以上之區段。
     （3）繁榮街道路線價區段之劃設及廢止，由各地政事務所依分層負
          責表規定，視該區段繁榮程度之實際情況擬定，經本府地政處
          複勘後決定。
     （4）繁榮街道路線價區段，如其中一部分繁榮程度有明顯變動者，
          應衡酌實際情況，調整原劃分之區段。
      5.一般路線價區段：指繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之       6.一般區段：除繁榮街道路線價區段及一般路線價區段以外之一般
        地區，依劃分地價區段原則所劃設之地價區段。
      7.公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保
        留地均屬相同區段地價之地價區段時，得併入毗鄰之非公共設施
        保留地劃為同一地價區段。
      8.帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時，應視二側非保留地地價
        區段之不同，分段劃分地價區段。
      9.平均計算，指按毗鄰各非保留地之區段線比例加權平均計算，其
        計算方式依內政部訂頒之公共設施保留地地價加權平均計算方式
        須知規定辦理。
     10.地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用
        分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。
        繁榮街道路線價區段，應以裡地線為區段界線。路線價區段之界
        線，應以距離臨街線適當深度範圍為準。
（二）區段劃分應注意事項：
      1.都市土地之使用分區及非都市土地使用編定類別，為影響地價之
        主要因素，在劃分區段前，應先確定是項資料有無變動，以合理
        劃分區段界線。
      2.區段劃分時，承辦員務必親自至實地勘查其實際情況。
      3.劃分區段應以土地利用價值及明顯地形、地物為主，土地界址為
        輔；面積較大之土地，若內部不同區位間利用價值有顯著差異者
        ，宜劃為不同地價區段，不宜完全遷就土地界址。
      4.同一地價區段內如有特殊之土地，應以紅筆加以圈劃，作為檢討
        時應否併為同一區段加以圈劃，如情況無特別差異，儘量避免單
        獨將一、二筆土地另行劃分區段。但其與毗鄰土地顯不相當，且
        地價有顯著差異時，應另行劃分區段。
      5.河川行水區、流失地等其使用價值及地價顯然與鄰近一般土地差
        距甚大者，宜勘查後另劃地價區段。
      6.繁榮街道路線價區段之裡地應單獨劃分地價區段。
      7.都市計畫公共設施保留地，應依照平均地權條例施行細則第六十
        三條及本規則第十八條規定劃分地價區段。
（三）填具地價區段勘查表：
      1.實地勘查地價區段後，應填具地價區段勘查表，其用表格式及填
        寫說明依本規則之規定辦理。
      2.課長以上人員於審核地價區段時，對於地價區段範圍調整之地區
        ，應前往實地複查。
      3.課長每年應抽查所轄地價區段並記錄備查，其抽查比例應不得低
        於十分之一。

九、繪製地價區段圖：
    地價區段圖之製作依下列規定辦理：
（一）地價區段圖以電腦產製列印。
（二）地價區段圖上應以紅線標示地價區段界線，並註明區段號、區段地
      價。每年依實際地價區段異動情形繪製後存檔並備援，再視需要由
      電腦產製。
（三）地價區段略圖之比例尺由各地政事務所自行斟酌繪製，每鄉（鎮、
      市）繪製一圖為原則，都市計畫區與非都市土地應分別繪製。
（四）區段號：以鄉（鎮、市）為單位，區段號碼應置於各區段之適當位
      置；繁榮街道路線價區段以紅色雙圈「◎」表示，其他區段以紅色
      單圈「○」表示。
（五）區段地價：區段略圖每一區段之上期地價，以藍色表示，當期所擬
      訂之地價，以紅色表示，其數字以阿拉伯數字表示。
（六）地價區段圖或略圖之校對、摺法及用印：區段圖或略圖繪製完竣，
      經校對無誤，以 A4 為原則摺妥後，正面加貼圖籤（附件一，約
      A5  大小）地價區段圖分別由主辦人員及各級主管加蓋職名章，並
      加蓋本府印信。

十、估計區段地價並填具區段地價估價報告表：
（一）有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日
      之實例土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價。所稱之
      中位數，指土地正常單價調整至估價基準日之單價，由高而低依序
      排列，其項數為奇數時，取其中項價格為中位數，其項數為偶數時
      ，取中間二項價格之平均數為中位數；實例為一個時，以該實例之
      土地正常單價為中位數。
（二）估計無買賣實例及收益實例區段之區段地價：
      1.各地政事務所應依據內政部訂定之「影響地價區域因素評價基準
        」製作轄區內各鄉（鎮、市）之影響地價區域因素評價基準明細
        表。
      2.無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取兩個以
        上使用分區或編定用地相同，且已依前目估計出區段地價之區段
        ，作為基準地價區段，按所屬各行政區影響地價區域因素評價基
        準明細表進行區域因素修正，調整得出目標地價區段之區段地價
        ，並按區段填具區段地價估價報告表。
（三）估計都市計畫公共設施保留地區段地價，應切實依據平均地權條例
      施行細則第六十三條規定辦理。
（四）區段地價應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依本規則第二十
      二條規定辦理。
（五）估計各區段之區段地價，應注意毗鄰地區間地價之均衡，其作業及
      協調方式如下：
      1.同一政事務所轄區或各地段間之均衡，由該所承辦員及課長或主
        任協調處理。
      2.不同地政事務所轄區及毗鄰縣市間之均衡，由本府地政處負責協
        調處理。

十一、召開公告土地現值（公告地價）調整作業公開說明會：
  （一）各地政事務所應就轄區舉辦說明會。
  （二）說明會召開時間、地點，由地政事務所公告並函知有關機關、團
        體及上網宣導。
  （三）地政事務所應於說明會上說明轄內各鄉（鎮、市）地價調查、區
        段劃分、地價估計情形及最近一期地價動態情況，供民眾了解，
        並受理民眾意見。
  （四）民眾或有關機關團體所提供之意見，應作成書面紀錄，供地價評
        議委員會評議時之參考。

十二、向地價評議會簡報：
      本府地政處應擬定公告土地現值（公告地價）向地價及標準地價評
      議委員會簡報，簡報事項如下：
  （一）地價調查、區段劃分、地價估計等作業情形及其他相關統計圖、
        表。
  （二）最近一期地價動態情形及影響地價主要因素分析。
  （三）公共建設及其鄰近土地地價調查情形。
  （四）說明會民眾反應意見及研處情形。
  （五）相鄰縣、市及各鄉、鎮、市間地價平衡情形。

十三、編造土地現值（地價）評議表：
      劃分地價區段及估計區段地價完竣後，地政事務所應按估價結果編
      造土地現值（地價）評議表，並詳加校對，裝訂成冊，經逐級審核
      蓋章後，送交本府地政處核章。（附件二，A3  大小）

十四、評議及紀錄：
  （一）地政事務所辦理估計區段地價完竣後，應依平均地權條例第十五
        條或第四十六條規定送本府提交本縣地價及標準地價評議委員會
        評議。
  （二）地價評議委員會評議時，本府地政處應準備之資料如下：
        1.會議提案資料。
        2.土地現值（地價）評議表。
        3.地價區段略圖。
  （三）地價評議結束後應作成紀錄，並於土地現值（地價）評議表及地
        價區段略圖封面加蓋印信，敘明「地價及標準地價評議委員會第
        0 次會議評定」字樣。
  （四）評議結果經簽奉縣長核可後，本府地政處應將核定之地價區段略
        圖及土地現值（地價）評議表送地政事務所，一份存檔。

十五、計算宗地單位地價：
  （一）評議結果應由地政事務所依土地登記複丈地價地用電腦作業系統
        規範之規定，將區段地價輸入電腦，並列印區段地價資料，據以
        計算宗地單位地價，必要時得列印宗地地價計算清冊。
  （二）宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣元表示，計算至個位數，未
        達個位數四捨五入，其計算方法如下：
        1.繁榮街道路線價區段之土地，應依本府訂頒「彰化縣繁榮街道
          路線價區段宗地地價計算原則」之規定計算。
        2.其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。
        3.跨越兩個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各
          該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。

十六、編造土地現值表（公告地價表）：
      地政事務所計算宗地單位地價後，應依內政部訂頒之格式列印土地
      現值表（公告地價表），經承辦員詳細校對無誤後，按各鄉（鎮、
      市）分別裝訂成冊或製成媒體檔，送由本府加蓋機關印信，作為公
      告閱覽用。（附件三，B4  大小）

十七、公告土地現值表（公告地價表）：
      本府地政處應依平均地權條例第十四條及第四十六條規定，公告土
      地現值表（公告地價表）週知。

十八、依本作業規定編造之各種圖、表，應由地政事務所妥慎保管，如由
      承辦人員保管者，於離職時應列入移交。